8月28日，现房销售新政落地后，行业算账模型一夜变天。 新政24天后，上海第二场土拍开考， 三宗地总价129.11亿成交，呈现出“冰火两重天”格局。 先是中海底价捡漏，38.88亿斩获老西门地块， 可售楼面价10.88万/㎡，延续高举高打节奏。 接着静安大宁意外遇冷，建发象屿以70.5亿补仓， 楼面价69614元/㎡，溢价率仅5.48%。 压轴的浦东金桥地块，中信泰富以19.72亿、溢价29.65%拿下 ，143轮报价击败越秀、金茂，笑到了最后。 高总价土地遇冷、低门槛土地火热，这场土拍值得行业深度研究。 01 中海高举高打，底价捡漏老西门 老西门地块只有中海一家报名，说实话让人有点意外。 要知道黄浦位于上海楼市塔尖，在公开土地市场，上一宗涉宅地要追溯到2014年—— 这次挂牌，是黄浦12年来首次让市场给自己定价，如果没有新政，原本的剧本是冲地王。 地块周边是现成的顶豪圈： 北邻复兴珑御，东邻700年文庙，350米到老西门站，西北就是新天地。 再看中海近乎“捡漏”的价格， 综合楼面价9.69万/㎡， 剔除10%全自持商业， 可售住宅楼面价10.88万/㎡。 这是什么概念？2024年丰隆和联发拿下的法藏讲寺地块，楼面价11.75万/㎡，位置还没这块正。 当然这块地并不算完美： 地块仅4万方、形状不规整，社区尺度受限。 外加一处未定级不可移动文物，以及新政带来的时间成本， 这种"地段顶配、操作高难"的硬骨头，新政之下多数房企不敢接。 但对中海来说，这不是硬骨头，是主场。 1992年中海进上海的第一个项目就在黄浦，顺昌玖里开出196.5亿的全国单盘年度销售纪录。 更值得研究的是，中海成为最快响应新政、最大手笔拿地的房企。 8月31日， 150.19亿底价摘下上海真如之心 ，刷新普陀土地成交总价纪录； 9月2日， 西安曲江8.045亿拿地 ；9月4日， 沈阳浑南5.41亿拿地 ； 9月10日 ，25.5亿、溢价125%拿下深圳香蜜湖地块 ，楼面价9.8万/㎡创深圳历史第二。 加上今天的老西门，不到一个月，中海在四座城市砸下200多亿—— 全是高能级城市的核心资产，全是新政后最抗跌的硬通货。 别人恐惧我贪婪，中海的贪婪，是有坐标的贪婪。 中海拿地是有强大业绩的支撑， 上半年销售1343.5亿，同比增长11.8%， 十强房企里唯一的双位数增长，权益销售行业第一。 更关键的是，现房时代恰好撞在中海的强项上， 现房销售产品力就是去化率本身。 周期底部就大举加仓，是中海不变的打法。 只不过这一次，规则的重写让它手里的牌更硬了： 时代变了，但变完的时代，恰好是中海最适应、最舒服的样子。 02 建发联合象屿，超低溢价补仓大宁 今天规模最大、总价最高的静安大宁地块，爆出了不小冷门。 这块地本身就拥有"高架+轨交"配置， 南距内环高架约450米，贴邻南北高架，步行可至1号线中山北路站。 同时它享受大宁成熟的配套， 商业有大宁国际、久光中心、大宁音乐广场，旁边还有第十人民医院和大宁公园。 这块地出让面积4.22万㎡，容积率2.4，计容建面10.13万方—— 这是静安近五年来，体量最大的纯宅地，可以打造完整的高端住区。 有意思的是，它还是上海首个以 "环境修复+开发建设" 方式出让的住宅用地， 4.6亿基坑费、1700万变电站 要拿地企业另付。 也正由于超高总价、超大体量，还有超长的开发周期，这块核心地块仅有两组竞拍人： 建发&象屿，招商&南山&滨江&南通瑞城 经过整整78轮拉锯，双方出价节奏都偏慢， 建发&象屿以总价70.5亿、楼面价69614元/㎡拿下这块地，溢价率仅5.48%。 这是一个什么概念？它比建发6月拿地楼板价 便宜1.2万/㎡ ，比去年3月大华拿地楼板价 便宜2.3万/㎡ 。 三个月前大宁的溢价率还是29.63%，今天只剩5.48%—— 新政后房企算账方式的变化，白纸黑字写在溢价率里。 这块地最终被建发拿下，在总爷看来是天时地利人和， 建发今年在上海依旧维持高投入，他们以106.12亿位列1-8月销售榜单TOP9。 新江湾海宸是 杨浦三冠王 ，宝山云湖玥是 新规洋房三冠王； 6月72.89亿拿下大宁地块， 要做静安首个全域抬板住区 。 拉上象屿补仓大宁，这笔账算得明白： 两块地143.4亿、19万方，一个中环沿线做中等户型改善，一个内环边做大户型豪宅，错位互补。 补的是成本，守的是大宁定价权， 新地块素质更好，真让别人拿走老项目就被动了。 按板块14万+的价格预期， 大宁未来两年的供应节奏和房价话语权，基本握在建发手里了。 03 中信泰富，超高溢价金桥拿地 压轴的浦东金桥19-21地块，原本是三块地中位置最不核心的， 却成为竞争最热闹的一宗。 地块紧靠9号线台儿庄路站，周边建平实验中学、金桥中心小学等教育资源密集，背靠大量产业人口， 属于浦